Analiza rynku nieruchomości w Polsce

Analiza rynku nieruchomości w Polsce ujawnia dramatyczne zmiany, które miały miejsce w 2024 roku. W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach zmniejszyła się o 26% w porównaniu do tego samego okresu w roku ubiegłym, co potwierdza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics. To jednak nie koniec niepokojących danych – w grudniu liczba mieszkań dostępnych na rynku deweloperskim osiągnęła rekordową wartość 56 tysięcy, w porównaniu do 35 tysięcy na koniec 2023 roku. Przewaga podaży nad popytem spowodowała wydłużenie czasu sprzedaży z około trzech kwartałów na początku roku do 5,5 kwartałów w listopadzie!

Deweloperzy w poszukiwaniu nowych strategii

Na początku 2024 r. rynek był wypełniony oczekiwaniami związanymi z nowym programem preferencyjnych kredytów hipotecznych, co skłoniło deweloperów do zwiększenia aktywności na tle malejącego popytu. W pierwszym kwartale wprowadzono blisko 15,3 tys. nowych mieszkań, co oznacza 114% wzrost w porównaniu do tego samego okresu w roku poprzednim. Pomimo zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, sprzedaż utrzymała się na stabilnym poziomie, a w pierwszym kwartale sprzedano niemal 10,9 tys. lokali, co zauważalnie wzrosło o 3,4% w porównaniu do roku wcześniejszego.

Jednak od drugiego kwartału sytuacja zaczęła się zmieniać. W kwietniu sprzedaż spadła o 27% w skali roku, a w maju wyniosła jedynie 2,6 tys. lokali. Dynamiczny wzrost podaży sprawił, że w połowie roku na rynku dostępnych było już 48,2 tys. nowych lokali.

Deweloperzy musieli czekać na poprawę aż do jesieni, kiedy to znaczący wzrost popytu przyniósł 3,3 tys. sprzedanych mieszkań we wrześniu, co stanowi wzrost o 37% w stosunku do sierpnia. Jesienne miesiące utrzymały się na zbliżonym poziomie sprzedaży.

Kto decyduje się na zakup mieszkań?

Rok 2024 zaznaczył się również spadkiem zainteresowania zakupem mieszkań, jednak nie był on tak drastyczny, jak można się tego spodziewać po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%. W trzecim kwartale rynek zaczął przyciągać klientów z gotówką lub zdolnością kredytową, którzy dostrzegli stabilizację cen i szeroką ofertę mieszkań. W okresie styczeń – październik banki udzieliły 176,8 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 73,9 miliardów złotych, co stanowi wzrost o 45,3% w liczbie oraz 62,4% w wartości porównując do zeszłego roku.

Ponad 70% klientów poszukujących nieruchomości planowało zakup mieszkania na własny użytek. Wzrosło zainteresowanie segmentem premium i luksusowym, który klienci traktują jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją. Marzena Strugińska-Kiełboń z Partners International zwraca uwagę, że w 2024 roku głównie sprzedawały się nieruchomości premium, co dowodzi ich odporności na kryzysy gospodarcze.

Ceny mieszkań – zaskakujące tendencje

Na początku roku ceny mieszkań zaczęły się stabilizować po osłabieniu wpływu czynników zewnętrznych, takich jak inflacja. W pierwszym kwartale tempo wzrostu cen spadło do 2,3% w porównaniu do poprzednich okresów. Roczna dynamika średnich cen na rynku deweloperskim wyniosła 8%, w przeciwieństwie do 14% na koniec roku ubiegłego. Mimo to, na rynku wtórnym ceny rosną szybciej – do końca 2024 roku ceny wzrosły średnio o 13% rok do roku w największych miastach, takich jak Wrocław czy Katowice.

Prognozy na 2025 rok

Eksperci przewidują, że 2025 rok przyniesie istotne zmiany na rynku nieruchomości związane z reformą planistyczną oraz wyzwaniami dotyczącymi dostępności gruntów. Deweloperzy są jednak przygotowani, a liczba pozwoleń na budowę przewyższa liczbę rozpoczętych inwestycji. Kluczowe będą również zmiany w zdolności kredytowej, które mogą wpływać na popyt na mieszkania.

Wszystkie te czynniki mogą mieć znaczący wpływ na przyszłość rynku nieruchomości w Polsce oraz decyzje deweloperów i nabywców mieszkań – i niewykluczone, że w kolejnych latach zobaczymy dalsze zaskakujące zmiany.