Igår avslöjades obekräftade uppgifter som indikerar att Ericsson överväger att lämna Kista, där företaget haft sitt huvudkontor sedan 2003. Ryktena påstår att det finns en lokal på marknaden som sträcker sig över uppemot 100 000 kvadratmeter, vilket skulle påverka telekomjätten direkt. Nyheten nådde mediestyrkan som en bomb, påverkar inte minst fastighetssektorn, och ledde till en kraftig nedgång på 11% för aktien i hyresvärden Corem, som har Ericsson som sin största hyresgäst, vilket utgör nästan 7% av de totala hyresintäkterna.

Det verkar som att förhoppningarna om att Kista skulle bli Sveriges svar på Silicon Valley, en dröm som verkade möjlig under 80- och 90-talen, nu har bleknat. Kistas utveckling började på 1970-talet och sedan 1980-talet har området varit ett nav för IT-företag, där Ericsson, IBM och Tele2 har varit ledande aktörer.

Är detta dödsstöten för Kista?

Ericsson genomförde en omfattande samlokalisering till Kista så sent som 2009, då de samtidigt stängde kontor på andra platser i Stockholm. Det uppskattas att företaget nu har ungefär 9 000 anställda i området.

Trots detta är vakansgraden för kontorsfastigheter i Kista redan en anmärkningsvärd 20-25%, vilket innebär att så många som var fjärde kvadratmeter står tom. Det har pågått en utflyttning från området under en tid, och 2022 lämnade även konsultjätten CGI och datalagringsspecialisten Proact Kista.

Denna utveckling kan också kopplas till en större trend där många företag efter pandemin föredrar mindre men mer centralt belägna kontor. Om Ericsson även skulle besluta att lämna skulle det kunna bli dödsstöten för området, vilket får förödande konsekvenser för fastighetsmarknaden.

Otrygghet som skräckscenario

De senaste rapporterna om att Ericsson överväger att flytta kan även ses som ett strategiskt drag för att pressa hyresvärden Corem inför eventuella hyresförhandlingar.

Det är också värt att nämna att fackliga företrädare har rapporterat om att personalen känner en ökad otrygghet utanför normala arbetstider. Det har förekommit incidenter där anställda har behövt eskorteras av säkerhetspersonal till tunnelbanan på kvällarna, vilket målar en dyster bild av arbetsmiljön. Dessutom har media uppmärksammat en våg av rån mot Ericsson-anställda redan 2016, något som idag fortfarande väcker oro enligt Per Norlander, koncernförhandlare för Sveriges Ingenjörer på Ericsson Sverige.

Det skulle inte se bra ut för Ericsson om företaget, trots dessa omfattande problem, väljer att stanna kvar i Kista bara om hyresavgiften sänks en aning.

Konkurrensfördelar på spel

Det blir uppenbart att dåliga kontorslokaler utgör en konkurrensnackdel för företag som kämpar för att locka och behålla kompetent personal. Detta blir en betydande men ofta osynlig kostnad som i längden kan skapa stora skillnader i hyresnivåerna mellan attraktiva och mindre attraktiva områden. Det är djupt oroande att den privata sektorn lider på grund av politikers oförmåga att hantera de sociala och ekonomiska problem som många platser i Stockholm och andra delar av landet står inför.

Risken finns att dessa misslyckanden kan bli kostsamma för de som äger tillgångar i riskområden.

Fastighetsbolagens utmaningar

Trots att många av dessa risker har varit kända en längre tid, varierar intresset bland investerare och fastighetsköpare över tid. Tidigare heta investeringar i börsnoterade fastighetsbolag, som de i miljonprogramsområden, föll i glömska när Victoria Park och Hembla avyttrades till den tyska fastighetsjätten Vonovia.

Corem är den största förloraren på gårdagens nyheter, men även Castellum har betydande intressen i Kista. Atrium Ljungberg äger några fastigheter i Kista, men har även investerat i områden med potentiella risker som Barkarbystaden och Gränbystaden i Uppsala, som länge har varit i riskzonen för att klassificeras som utsatta områden av polisen.

Fastpartner, som äger en rad fastigheter i förorterna, har under en längre tid investerat i svårhanterade stadsdelscentrum som Rinkeby och Tensta. Liknande satsningar har Balder gjort i Hallonbergen och Rissne.

Det är dock för enkelt att avfärda alla investeringar i dessa riskfyllda områden. En lysande lösning visades nyligen i Malmö, där företaget Trianon sålde halva Rosengård centrum till Bonnier Fastigheter, vilket genererade en värdeökning med 2,5 gånger på åtta år. Så det finns uppenbarligen möjligheter att göra lukrativa affärer även inom tuffare marknader, även om det medför betydande risker.