Næringseiendom er en essensiell sektor i Norge med en markedsverdi som overstiger 6.500 milliarder kroner. Den avgjørende utfordringen ligger i den høye gjelden, som i snitt utgjør omtrent 75 prosent av verdiene, kombinert med likviditetsproblemer hvor netto leieinntekter knapt dekker renteutgiftene.

Renten har gått fra litt over to prosent i 2022 til over seks prosent i 2023/24, noe som har skapt alvorlige utfordringer for mange selskaper. Økt inflasjon medfører høyere leiejusteringer, men dette vil ikke vare; i 2025 er det forventet en synkende inflasjon, noe som vil redusere leieinntektene, samtidig som rentene fortsatt er høye. Dette kan føre til store resultat- og likviditetsproblemer for mange eiendomsselskaper i de kommende årene.

Eiendomverdiene falt i 2024, noe som øker risikoen for brudd på lånebetingelsene med bankene. Bekymringene har nå gjort bankene mer forsiktige, med økte krav til egenkapital og høyere kredittmarginer. I tillegg forfaller mange obligasjonslån i årene som kommer; det er ventet at rundt 40 milliarder kroner forfaller i 2025 og 2026, mange med lave fastrentelån, noe som kan skape ytterligere problemer for selskaper i finansielle vansker.

En ny analyse viser at nær én av fire eiendomsselskaper er i høy risikogruppe. Ved hjelp av kompetente NHH-masterstudenter og professor Are Oust har vi gjort en prediksjon av hvor mange eiendomsselskaper som står i fare for å havne i finansielle problemer. Vi har analysert 5.872 frittstående eiendomsselskaper som ikke kan hente midler fra et konsern, og derfor ofte har begrenset kapital tilgjengelig.

Ved hjelp av Ohlsons O-score, en anerkjent konkursmodeller, har vi vurdert disse selskapene. I estimatet vårt er 1.376 av 5.872 (omtrent 23 prosent) i lav konkursrisiko, mens 3.246 har moderat risiko. Imidlertid er så mange som 1.250 selskaper (21 prosent) i høy risikosone for finansielle problemer. Vår analyse indikerer også at nesten 3.000 selskaper vil oppleve en negativ rentedekningsgrad og netto negativ kontantstrøm på grunn av renteøkningene.

Til tross for disse utfordringene tror vi ikke på en stor eiendomskrise i Norge. Markedet ser ut til å stabilisere seg, og mange av de større aktørene er solide, inkludert børsnoterte selskaper eller selskaper med offentlig eierskap, som er godt posisjonert i forhold til markedet. Dette kan skape betydelige oppkjøpsmuligheter for de som har penger å investere, særlig når prisene på eiendommer kan gå ned til bunnivåer. Tiden fremover vil vise hvordan markedet utvikler seg; utfordringene kan gi muligheter for de med evne til å navigere i det turbulent landskapet.