Kiinteistösijoitusrahastojen huolestuttava tilanne

Viime aikoina talousmedia on täyttynyt puheista kiinteistösijoitusrahastojen kriisistä. Muutaman uuden puoliavoimen rahaston liittyminen sulkeutuneiden joukkoon on saanut sijoittajat huolestumaan. Vaikka kyseessä ei ole ns. dramaattinen tilanne, on tärkeää ymmärtää, että puoliavoimien rahastojen erityispiirre on mahdollisuus sulkea rahasto osuudenomistajien suojelemiseksi, mikä voi johtaa pakkomyyntitilanteisiin epälikiidien omaisuuserien vuoksi. Tämä tuo mukanaan intressiristiriitoja, kun suljetussa rahastossa sijoittajat eivät voi toimia aktiivisesti, mutta rahaston hallinnointi jatkaa palkkioidensa keräämistä.

Ovatko piensijoittajat tietoisia riskeistä?

Onko puoliavointen rahastojen myynnissä noudatettu eettisiä ohjeita ja varmistettu, että jopa ei-ammattimaiset sijoittajat ymmärtävät, mihin he sitoutuvat? Tähän ei ole aina kiinnitetty huomiota, ja jopa Eduskunnan puhemies Jussi Halla-aho on kertonut tulleensa huijatuksi. Rahastojen tuotto-odotuksiin liittyvät markkinointiväittämät ovat usein häilyviä ja vaikeasti ymmärrettäviä. Tyypillisesti myynnissä esitetään nimellisiä tuotto-odotuksia ilman tarkempaa taustaselvitystä, jolloin sijoittajat jäävät pimentoon, ja voivat tappioiden yllättäessä kokea pettymystä.

Ajankohtainen korkotilanne ja sen vaikutus

Erityisesti vuonna 2022 nähdyt korkojen nousut ovat jähmettäneet kiinteistömääriä ja laskeneet arvostuksia, mikä heijastuu negatiivisesti arvonmäärityksiin. Tämän ongelman ratkaisussa avainasemassa on arvonmääritysten läpinäkyvyys. Kiinteistösijoitusrahastojen on tärkeää pystyä arvioimaan omaisuuserän käypä arvo, eli se hinta, joka omaisuudelle saadaan reiluissa markkinaoloissa. Kuitenkin useat nykysijoitusrahastot puuttuvat relevantit ja kattavat tiedot siitä, kuinka arvot määritellään ja mistä taustaoletuksista ne kumpuavat.

Sijoittajapalautteen vaikutus

Sijoittajat, joiden täytyy jatkuvasti arvioida omistustensa arvoa, ovat usein epävarmoja, jos ei ole tarjolla riittävästi tietoa ja läpinäkyvyyttä. Mikäli kiinteistösijoitusrahastojen taustatieto ja arvonmäärittäjä eivät toimi oikein, voi syntyä tarpeettomasti pelkoa ja epäluuloa. Research-instituutit ovat havainneet, että rahastojen arvostustasot voivat kehittyä eritahtisesti ilman selvää syytä, mikä aiheuttaa markkinoille hämmennystä ja epävarmuutta. Kyselyn perusteella institutionaaliset sijoittajat kuitenkin ymmärtävät, että puoliavoimilla rahastoilla on oma paikkansa markkinoilla, vaikkakin riskit ovat ilmeiset.

Ratkaisumalleja tilannekehykseen

Tarve on yhteinen kaikille markkinatoimijoille: arvonmäärittämyksen selkeyttäminen ja läpinäkyvyyden parantaminen. Rahoitusvalvontaviranomaisten tulisi vaatia tiukempia sääntöjä ja raportointivaatimuksia rahastojen arvonmäärittämistä koskien, sekä luoda puitteet taustatiedon jakamiselle. Näin sijoittajat voisivat tehdä tietoon perustuvia päätöksiä ilman tarpeetonta pelkoa tai epävarmuutta.

Tulevat näkymät

Tulevina kuukausina on tärkeää seurata, miten markkinoilla toimiva säätely kehittyy ja miten sijoittajat reagoivat siihen, kun arvotavat rahastot ovat enenevissä määrin esillä talouskeskusteluissa. Sijoittajien tulisi olla valppaana ja vaatia selkeyttä, jotta puoliavioissa rahastoissa voisi edelleen olla järkevää sijoittaa ilman liiallista riskiä.