Nach den drei Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank in diesem Jahr hat sich der Immobilienmarkt gewandelt: Wohneigentum ist erneut sehr attraktiv.

Fredy Hasenmeile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, erklärt, dass alle laufenden Kosten wie Zinsen, Unterhalt und steuerliche Effekte berücksichtigt, Wohneigentum für neue Erwerber nun die günstigere Option als Mieten darstellt. Der Vorteil liegt derzeit je nach Laufzeit der Hypothek zwischen 10 und 16 Prozent.

Zuvor, von Mitte 2022 bis Mitte 2024, war Mieten kurzfristig günstiger als der Erwerb einer Immobilie. Die steigenden Zinsen bremsten zwar die Nachfrage nach Wohneigentum für eine Zeit, doch aktuell ist die Nachfrage wieder stark im Anstieg.

Laut Raiffeisen sind die Suchabonnements für Einfamilienhäuser um 21 Prozent und für Eigentumswohnungen um 22 Prozent im Vergleich zu den Tiefstständen vor einem Jahr gestiegen.

Die Nationalbank wird am 12. Dezember voraussichtlich den Leitzins erneut senken. Hasenmeile prognostiziert, dass die Wohnkosteneinsparungen durch den Erwerb von Eigenheimen bald bis zu 25 Prozent erreichen könnten.

Historisch gesehen war in den 1980er- und 1990er-Jahren der Kauf von Immobilien aufgrund der hohen Zinsen oft teurer als das Mieten. Betrachtet man die Wohnkosten der letzten 40 Jahre, so leben Wohneigentümer nur geringfügig günstiger als Mieter, hauptsächlich dank der extrem niedrigen Zinsen von 2009 bis 2022.

Raiffeisen untersucht in einer neuen Immobilienstudie, ob sich der Kauf von Wohneigentum finanziell wirklich lohnt oder ob es besser wäre, das Ersparte an den Finanzmärkten anzulegen und zur Miete zu wohnen. Diese Berechnung ist komplex, da viele Faktoren wie Zinsentwicklung, Baukosten, Eigenmietwert und steuerliche Abzüge berücksichtigt werden müssen.

Gute Renditen durch Wohneigentum sind auch künftig zu erwarten. Seit 1988 liegt die durchschnittliche Eigenkapitalrendite für Wohneigentum bei 7,2 Prozent pro Jahr, im Vergleich zu 8,1 Prozent für ein Schweizer Aktienportfolio. In den Jahren 1992 bis 2000 war die Eigenkapitalrendite wegen sinkender Immobilienpreise und hoher Hypothekarzinsen sogar negativ. Dennoch bietet Wohneigentum eine stabilere Rendite als Aktieninvestitionen.

Die tatsächlich erzielte Eigenkapitalrendite könnte jedoch niedriger sein, da Eigentümer oft nicht in der Lage sind, Hypotheken und Renovationen optimal zu managen. Selbst unter realistischeren Annahmen bleibt die jährliche Eigenkapitalrendite jedoch beachtliche 5,7 Prozent.

Fredy Hasenmeile bleibt optimistisch und prognostiziert, dass unter realistischen Annahmen ähnliche Renditen wie in der Vergangenheit zu erwarten sind. Langfristig sind Wohneigentum und Aktieninvestitionen „praktisch ebenbürtig“.

Ein weiterer Aspekt ist die langfristige Denkweise, die Wohneigentum erfordert. Hasenmeile vergleicht Wohneigentum mit einer „Volksaktie“: Der Hauptvorteil ist die Illiquidität, die Eigentümer dazu zwingt, langfristige Investitionsperspektiven zu entwickeln und Krisen auszuhalten.

Die steigenden Immobilienpreise stellen jedoch eine Hürde dar, sodass immer weniger Menschen in der Lage sind, Eigentümer zu werden. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Situation entwickeln wird in den kommenden Jahren.