Inledning

Sedan den 1 januari 2023 är det möjligt att använda en särskild skiljeman när hyresförhandlingar mellan Hyresgästföreningen och privata fastighetsägare inte kan komma överens. Tidigare har Hyresmarknadskommittén, med företrädare från båda parter, varit involverad, men nu har trycket ökat dramatiskt. I Stockholm har man exempelvis utsett den tidigare hyresrådet Håkan Julius i rollen som skiljeman.

Den ursprungliga bedömningen var att 50–200 ärenden skulle lämnas in varje år, men verkligheten har överträffat förväntningarna. Nära 150 000 hyresärenden har avgjorts av skiljeman under det senaste året, vilket har lett till att hyresnämnderna i landet är hårt pressade. I Stockholm fick personalen till och med arbeta extra under helger som julafton för att hantera inflödet av ärenden.

Fler hinder väntar under 2023

Den aktuella situationen ser ut att bli ännu mer kritisk i år. Förhandlingarna om hyror för 2025 har redan dragit igång, trots att årets förhandlingar knappt har avslutats. Fastighetsägarna har meddelat att de kommer att kalla till förhandlingar om 2025 års hyror, vilket har skapat en ohållbar situation.

Trots att vi befinner oss i september månad har förhandlingarna redan kraschat på flera håll. Fastighetsägarna har nyligen meddelat att de avslutar förhandlingarna i flera kommuner, inklusive Karlskrona, Malmö och Lund, för att låta skiljeman avgöra hyrorna för private utanför de kommunala systemens kontroller.

Det handlar om betydande belopp – bara i Malmö påverkas 18 000 hushåll. Fastighetsägarna har även tidigare avbrutit förhandlingar i städer som Alingsås och Göteborg och krävt hyreshöjningar på 15-16 procent.

En osäker framtid för hyresgäster

I Göteborg gjorde Hyresgästföreningen ett oväntat drag för att stoppa utvecklingen av dessa avbrutna förhandlingar genom att själv lämna förhandlingsbordet. Fastighetsägarna svarade med att söka till hyresnämnden för att utse en skiljeman. Dagens beslut slår fast att Hyresgästföreningen inte kan tvinga Fastighetsägarna tillbaka till förhandlingsbordet genom att dra sig ur.

Hyresnämnden har utsett Erik Ferlin, hyresråd i Linköping, som skiljeman. Han kommer nu att avgöra hyran för cirka 27 000 lägenheter i Göteborg. Rikard Ljunggren, vd på Fastighetsägarna, uttrycker att positionerna är låsta och att en överenskommelse verkar avlägsen.

Enligt en representant från Hyresgästföreningen, Sofi Bringsoniou, känns hyresnämndens beslut beklagligt, särskilt med tanke på att det redan finns 100 000 hyror klara i Göteborg som bygger på tidigare överenskommelser. Skiljemannen har mycket att ta hänsyn till, men det finns oro för att hyresgästerna inte får en chans att delta i faktiska förhandlingar.

Oro för hyreshöjningar och marknadshyror

Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, påpekar att det har blivit en vana för Fastighetsägarna att förhala förhandlingarna med avsikt att låta en oberoende skiljeman avgöra. Det finns en stark oro för att hela hyressystemet kan sättas i gungning. Han menar att det finns flera seriösa aktörer inom fastighetsbranschen som vill nå en överenskommelse, men att det är svårt när en av parterna verkar ha som mål att undergräva hela systemet.

Skiljemannens beslut kan komma att påverka framtiden för åtskilliga hyresgäster i hela landet, och en återkommande fråga är om detta kan leda till en långsiktig förändring av hyresmarknaden. I ett läge där hyror redan är på väg upp kan den nya lagen som möjliggör för skiljemän att avgöra hyror bli en grund för marknadshyror i Sverige.

Höjda hyror och ett förändrat hyressystem står nu i centrum av debatten och framtiden ser osäker ut för många hyresgäster.