I prezzi delle abitazioni a Milano continuano a salire, portando a un calo significativo delle compravendite in città. Gli acquirenti si stanno spostando nell'hinterland, dove i costi delle case usate sono inferiori del 52% e quelle nuove del 59%. Secondo l'Istat, nel 2023 Milano ha registrato una perdita di oltre 15.400 residenti verso l'area metropolitana, un aumento del 9,7% rispetto al 2019. Questi dati emergono da un'analisi di Abitare Co. focalizzata sul mercato immobiliare di Milano e dei 37 comuni limitrofi ben collegati tramite metropolitana e passante ferroviario.

Cosa si può acquistare con 300mila euro

L’aumento dei prezzi a Milano ha costretto molte famiglie con un budget limitato a cercare alternate soluzioni nell’hinterland. Negli ultimi 5 anni, infatti, il numero di famiglie che si sono trasferite dall’interno di Milano all’hinterland è aumentato del 9,7%, accompagnato da un significativo boom delle compravendite (+11,6%). Con 300mila euro, a Milano, si può acquistare in media un appartamento nuovo di 40 mq, con variazioni che vanno da 26 mq in centro fino a 64 mq nelle periferie. In contrasto, nei comuni ben collegati con Milano, la media di superficie è di 97 mq. Abbiategrasso si distingue come la soluzione più economica: con 300mila euro si possono acquistare alloggi che mediamente raggiungono 133 mq, seguita da Vimodrone (130 mq), Senago, Peschiera Borromeo e Rho, tutti superiori ai 100 mq. Comuni come Assago, Basiglio e Sesto San Giovanni, invece, sono maggiormente costosi, con metrature inferiori.

Fluttuazioni nelle compravendite

Nei dettagli, tra il 2019 e il 2023, le compravendite a Milano hanno registrato un calo del 5,3%, mentre nei 37 comuni dell’hinterland sono cresciute dell’11,6%, e in tutta la città metropolitana, il dato si attesta a +4,4%. I prezzi per le nuove costruzioni a Milano, nello stesso lasso di tempo, sono aumentati del 48,1% (media di 7.690 euro al mq), mentre nei comuni limitrofi l’aumento è stato più contenuto, fermandosi al 27% (media di 3.150 euro al mq). Per le abitazioni usate, il costo al mq è aumentato del 42,4% in città, confrontato con una media di 2.250 euro/mq nell’hinterland.

Alcuni comuni presentano differenze notevoli: a Pero le compravendite sono crollate del 26,8%, probabilmente a causa dell’attrattività del nuovo quartiere di Cascina Merlata, mentre altre località come Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%) hanno visto una vera impennata.

Questo spostamento di interesse non è unico di Milano; anche nelle città di Napoli, Bologna, Roma e Torino, l’hinterland sta attirando famiglie con bilanci più ristretti.

Prezzi in aumento nonostante la stagnazione

Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., spiega che diversi fattori spingono le famiglie a cercare abitazioni nell'hinterland: la riduzione del potere d’acquisto, la preferenza per comuni ben collegati e la scarsità di offerta a Milano, dove i prezzi continuano a salire nonostante la domanda calante. Il potere d’acquisto è diminuito negli ultimi due anni, spingendo le famiglie a scegliere i comuni limitrofi rispetto alle periferie milanesi.

Un ulteriore problema è rappresentato dalla diminuzione dell’offerta di nuovi immobili a Milano, dovuta a un "stallo urbanistico" legato a inchieste in corso, che ha paralizzato operatori privati e amministrazione. Tuttavia, sorprendentemente, i prezzi non si stabilizzano, ma continuano a salire. Secondo Abitare Co., resta una mancanza di offerte di immobili nuovi e ad alta efficienza energetica, particolarmente per i giovani che desiderano acquistare la loro prima casa. Questo porta a una preferenza per gli acquisti fuori città, dove è possibile trovare prodotti di qualità soddisfacente.

In conclusione, il mercato immobiliare milanese sta attraversando una fase di trasformazione significativa: con la crescita dei prezzi e il declino della popolazione residente, è essenziale rimanere informati sulle opportunità che emergono nei comuni dell’hinterland.